La Cessione del credito, un nuovo strumento a supporto della riqualificazione energetica e strutturale dei condomini

Abbiamo già parlato in altri approfondimenti delle interessanti opportunità connesse con le detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (Eco-Bonus) e per gli interventi di adozione di misure antisismiche (Sisma-Bonus).

La Legge di Stabilità 2017 ha introdotto un interessante meccanismo per facilitare i lavori di riqualificazione energetica e strutturale nei condomini: per i lavori eseguiti dal 1° gennaio 2017 sulle parti comuni degli edifici condominiali, i beneficiari possono infatti scegliere di cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo. I soggetti che ricevono il credito hanno, a loro volta, la facoltà di cessione del credito.

I condomini in Italia: lo stato dell’arte

Secondo l’Energy Efficiency Report 2017 dell’Energy & Strategy Group del Politecnico di Milano, in Italia abbiamo circa 550mila condomini:

Il 73% è stato costruito prima del 1980;
Il 23% si trova in uno stato di conservazione “mediocre” o “pessimo”.

Il numero di condomini che dovrebbero essere interessati da lavori di ristrutturazione e riqualificazione è almeno pari a 125mila unità.

La detrazione per gli interventi condominiali

La legge di bilancio 2017 ha previsto detrazioni più elevate quando gli interventi sono stati realizzati sulle parti comuni di edifici condominiali.

In particolare, nel caso del Sisma-Bonus, spettano nelle seguenti misure:

75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e vanno ripartite in 5 quote annuali di pari importo.

Invece, nel caso dell’Eco-Bonus:

70%, se gli interventi riguardano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio
75%, quando gli interventi sono diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e purché conseguano almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015.

Esse vanno calcolate su un ammontare complessivo non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

Entrambe queste maggiori detrazioni valgono per le spese effettuate tra il 1° gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021.

La cessione del Credito

Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha finalmente definito le modalità di cessione dei crediti con due provvedimenti:

quello del 28 agosto 2017, che sostituisce il precedente provvedimento dell’8 giugno 2017, per l’Eco-Bonus;
quello dell’8 giugno 2017 per il Sisma-Bonus

I beneficiari della cessione possono essere:

i fornitori che hanno effettuato gli interventi;
altri soggetti privati (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro
autonomo o d’impresa, società ed enti).

Tale credito può essere utilizzato come pagamento di una parte del corrispettivo per i lavori effettuati.

Come avviene la cessione

Il condomino che cede il credito, se i dati della cessione non sono già stati indicati nella delibera condominiale che approva gli interventi, deve comunicare all’amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest’ultimo, oltre ai propri dati.

L’amministratore del condominio effettua le seguenti operazioni:

comunica annualmente all’Agenzia delle Entrate i dati del cessionario, l’accettazione da parte di quest’ultimo del credito ceduto e l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente. In mancanza di questa comunicazione la cessione del credito è inefficace;
consegna al condomino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia.

L’Agenzia delle Entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito che gli è stato attribuito. Tale credito potrà essere utilizzato solo dopo la relativa accettazione, che deve avvenire attraverso le funzionalità rese disponibili nello stesso “Cassetto fiscale”.

Le informazioni sull’accettazione del credito da parte del cessionario saranno rese visibili anche nel “Cassetto fiscale” del cedente.

Se il cessionario cede, a sua volta, il credito ricevuto, deve darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate utilizzando le funzionalità telematiche rese disponibili dalla stessa Agenzia, che attribuirà il credito al nuovo cessionario con la procedura prima descritta.

Come si utilizza il credito ricevuto

Il credito d’imposta attribuito al cessionario, che non sia oggetto di successiva cessione, va ripartito in:

cinque quote annuali di pari importo nel caso di Sisma-Bonus;
dieci quote annuali di pari importo nel caso di Eco-Bonus;

Tali quote sono utilizzabili in compensazione, presentando il modello F24 esclusivamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Il successivo cessionario, che non cede ulteriormente il credito, lo utilizza in compensazione sulla base delle rate residue.

Se l’importo del credito d’imposta utilizzato risulta superiore all’ammontare disponibile, anche tenendo conto di precedenti fruizioni, il relativo modello F24 è scartato. Lo scarto è comunicato a chi ha trasmesso il modello F24 tramite apposita ricevuta, consultabile mediante i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

La quota di credito che non è utilizzata nell’anno può essere utilizzata negli anni successivi, ma non può essere richiesta a rimborso.

Con apposita risoluzione l’Agenzia delle Entrate istituirà il codice tributo da indicare nel modello F24 per usufruire del credito e fornirà le istruzioni per la compilazione del modello stesso.

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